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撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1799篇原创
图片来源|AI自动生成
房地产正从泥沙俱下进入结构分化。
7月已过大半，大部分A股上市房企该发布的都发布了业绩预告。没有惊喜，上半年房企主旋律依然是利润下滑、续亏、首亏，毛利率普遍走低。
蜜姐统计了截至发稿已披露上半年业绩预告的A股上市房企，如下图，万科A、*ST华幸、华侨城A、华发股份、金地集团、首开股份、信达地产、荣盛发展、大悦城、光明地产十家房企，凭借数十亿乃至上百亿的亏损规模，构成今年上半年房企十大“预亏王”阵容。
相比2025年同期，这份名单在构成和亏损深度上都有显著变化，接下来我从增亏、首亏、减亏三个维度逐一拆解。
01
先说增亏的。
2026十大预亏王中有四家房企增亏，分别是万科A预亏120亿—150亿、*ST华幸预亏50亿—70亿、华侨城A预亏34亿—42亿和光明地产预亏4亿—6亿，各有各的亏法。
其中万科给出的亏损原因主要有三：房地产开发项目结算规模持续下降，毛利率仍处低位；结合行业、市场和经营环境变化，新增计提了资产减值；在成本法核算下，部分经营性业务及非主业财务投资在扣除折旧摊销后出现亏损。
*ST华幸则主要是本期营业收入下降，财务费用等刚性成本占营业总成本比重较大，且基本未确认新的债务重组收益，其中关键是最后一点。
2025年，华夏幸福可以依靠债务重组收益部分对冲经营亏损，到了2026年，这部分“非经常性救命稻草”基本消失，而刚性财务费用仍在持续消耗本就枯竭的现金流。
这家曾经的“环京之王”正在经历债务危机爆发后的漫长消耗期，靠展期和化债“续命”的空间正在收窄。
华侨城则将亏损扩大归因于“强去化、促回款”经营策略叠加计提减值准备。但在蜜姐看来，更深层的问题在于华侨城模式的失灵。
传统的以地养旅逻辑建立在房价持续上涨的预期之上，现在这个循环就变成了负向：地产销售不畅反拖文旅投入，文旅项目运营效率低下又拖累整体估值。
最后是光明地产，其增亏也很有代表性。
作为一家深耕上海及长三角的区域房企，光明地产的亏损原因为区域行业市场低迷，有效需求不足，公司商品房业务的结转规模同比有所下降；同时在建项目陆续竣工，符合资本化条件的借款费用减少，费用化利息支出相应增加。
光明地产背靠光明食品集团，虽有国资背景托底，但在行业深度调整期，单纯的区域布局正在成为越来越明显的劣势。
02
再说首亏的。
相比2025上半年，A股十大预亏王中，华发股份和大悦城均为首次半年度亏损。这些昔日的优等生纷纷破防，更值得注意。
其中华发股份上半年预亏30亿至40亿元，而去年同期还盈利1.72亿元。主要来自三大暴击：收入端缩水。房子还在卖，但结转入账的量少了，单价和毛利也被市场拖了下来；
减值端计提，在当前环境下，几乎所有房企都是如此；费用端加压。期内房产项目利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加。
另外蜜姐注意到，华发股份将此次亏损定义为“加快战略转型”的阶段性代价。该司正在从传统开发商向“城市运营商、综合服务商”转型，但转型期的阵痛在所难免。国资背景为华发提供了融资和信用的安全垫，但无法改变行业基本面带来的盈利压力。
再就是大悦城，上半年预亏5.6亿元至7.9亿元，2025年同期还是盈利1.09亿元。
大悦城对业绩下滑的解释非常简洁：受结算资源、周期影响，毛利率同比下降，毛利额同比减少。但这个看似轻描淡写的表述背后，是商业地产模式在当前环境下的系统性挑战。
另外多年来大悦城控股（A股）与大悦城地产（港股）双平台并行运作，两套班子独立运营，人员、财务、审批体系分割，也会导致决策效率低下、内部协同不足等问题，行业下行期对盈利能力造成拖累。
03
最后说减亏的。2026上半年十大“预亏王”里，减亏阵营包括金地集团、信达地产、荣盛发展三家。
在蜜姐看来，金地的减亏，其实是在价格和流量之间做出的痛苦抉择：放弃价格保现金，用减值换生存。
信达地产是减亏阵营中改善幅度最大的房企，2026上半年预亏12亿至14.2亿元，较2025年同期的36.90亿元大幅减亏，减亏幅度超过60%.
作为四大国有AMC之一中国信达旗下的地产平台，信达地产天生就带有不良资产处置的基因。在行业上行期，AMC背景似乎不是什么优势。但到了行业下行期，这种能力反而成了核心竞争力。
荣盛发展这边上半年预亏9.5亿至14亿元，按上限计算减亏幅度超过66%。但仔细拆解其减亏原因，会发现这更多是债务重组的财务成果。
最后，对比2025、2026两年的亏损结构，可以发现一个重要变化：2025年的十大亏损王几乎是全军覆没式的，10家中有7家是增亏或首亏，仅金融街1家减亏；而2026年的榜单呈现出明显分层：增亏、首亏、减亏三大阵营基本各占三分之一。
这意味着行业正在进入结构性分化阶段，企业自身的禀赋差异开始显现。
另一个值得关注的结构变化是首亏企业的类型转变：2025年首亏的信达地产、绿地控股，分别带有AMC和多元化标签，属于非典型房企；
而2026年首亏的华发股份、大悦城，都是传统意义上的主流房企，说明行业调整已经触及了过去认为相对安全的核心层。
现阶段，房地产政策底已经明确，但市场底何时到来，从亏损榜单中还看不到明确答案。
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